家賃交渉、業態転換、借入は慎重にby焼肉・ホルモン料理とらじ亭のおじさん

2020.05.08

連休明け、やはりヒマですね涙

時短営業、ランチメニュー、テイクアウト、デリバリーとやれることは何でもやってみてる焼肉・ホルモン料理とらじ亭のおじさんです。

とらじ亭のおじさんも、これからどうなるのかは全くわかりません。

ＩＱ１９８を誇り、ＥＱ１８０伝説の下町のホルモン屋のおじさんで、戦後のヤミ市から７５年の営業実績をもつ店の４代目店主はいま、後頭部に１０円ハゲを作りながらも、精一杯カッコつけて焼肉・ホルモン料理を売ってます。

そして、このハゲは連休明けに美容室に挨拶に行ってきました。

もちろんこの美容室はロッカー、椅子、洗面台、レジ、電話機から何から何まで完璧にアルコール消毒をしていて、ちょっとそこまでしなくてもってくらい消毒。

ちなみに美容師の方、スタッフは全員ヘルメットみたいなものをかぶっていてセル完全体のご様子。

そして、さらにお客様全員に施術中もマスク、手指の消毒。

そんな中でもバリューを提供しようと全員が一丸となって頑張っていました。

なによりも印象に残ったのは値上げの話。

え？ビックリですか？

こんな時期に値上げ？

いやいやいやこんな時期だからこそ値上げしないとやってられないのが技術者です。

美容室で言えばカットは建築業界で言うと手間賃です。

そして、ヘアカラーやパーマ、トリートメントなど滞在時間が長いものは良い値段しますよね。

飲食店で言えば自粛期間だけに留まらず、制限解除されても以前のように満席状態を何回転もさせるビジネスモデルが成り立たなくなると仮定した場合、値上げは必須。

東京都内の家賃は高い。

以前動画で酔っ払いながら説明したので、気になる方はどうぞ。

【コロナウイルスの適正家賃の実際のところ】創業７５年焼肉・ホルモン料理とらじ亭のおじさんがズバリ語る〜vol.077
https://youtu.be/FKUMhPf2INI

自分で建てたビルでその建築費用を回収し終わった大家さんは固定資産税、修繕費、管理費がメインの固定費ですよね。

固定資産税は一つのビルが５階建てだった場合は１フロア分が固定資産税になると思っとけばいいと思います。

修繕費は外壁とか、共用部、エレベーターが有ればそれも含まれますね。

なので、賃料というのは、フロアの賃料と共有費に分かれてるケースが多いですね。

細かく計算すると端数が出るので、まとめて税込いくらみたいに出してるところも多いです。

一般的に、ビルを銀行からの借り入れにより建てて、最初の設定家賃で回収が終わったところは、大家さんは丸儲けになります。

固定資産税と修繕費、管理費はかかりますが、ＲＣなどで建てた物件はそう簡単に壊れない。

んじゃ、古いビルは家賃が安いんだ！って思うとそうではなかったりします。

今度は壊すのにお金がかかりますし、壊しても地面を所有していれば、税金がかかります。

なので、簡単に相場以下にはできないんですね。

それこそインフラにガタが来ていなければ、半永久的にそのままだったりしますが、大家さんと違って我々テナントは何１０年も継続して商売してるところは一握り。

ここに空室リスクが出てきます。

空室の間は全く収入もなく、税金だけかかるので、一刻も早く大家さんは埋めたい。

しかし、立地が悪かったりすると埋まりません。

なので、古いビルがそう簡単に相場家賃をもらうということも難しかったりします。

いま全国の大家さんが直面してる我々からの賃料交渉ですが、大家さん側に良いことがあるとしたら、不採算テナントを追い出すチャンスなんですね。

既に去年の増税の時から収益が悪化してるテナントはありますので、資金繰りが出来てないテナントは見限られる可能性が高く、今後閉店数はもっと増えるでしょう。

閉店数が増えたとしたら、それだけ新しい需要をビルに生まないといけませんが、立地が悪いと新しいテナントはきませんので、空室率が高くなります。

昔から大家業一本でやってるところで、返済が終わってるところ、一等地であれば強気の姿勢でいても、それ以外は戦々恐々としてると思います。

特に、自分の生活費を賃料収入だけに依存してる大家さんは一族全員の面倒を見ていたりするので、頭を抱えてしまうと思います。

借入をして、不労所得いぇーいとか、利回りウマー系の大家さんは、賃料値引きが難しいので、怖い顔で賃料交渉を断ってくると思いますが、それは余裕がないからです。

つまり、家賃が安くならないのなら、テナントは抜けちゃった方が良い。

借入してまで、延命する方が自分の首を絞めてしまいます。

そういうのがわかってる飲食店とか、小売店、美容室などは去年からどんどん閉店していて、3月4月の都内の飲食店の閉店数で言えば７００〜８００店舗ほどになるかと思います。

いま生きながらえている飲食店でも、この連休明けに営業を開始。

そして現実は前年の半分以下。

繁盛店でも６０%くらいではないか？

このままでは、来年以降に借金でクビが回らなくなった経営者の自殺が増えるかもしれません。

しかし、飲食店でも、我々のように店舗展開を小さいながらも借入してやってきたところは、ダウンサイジングしても、これまでの借入を返済していかなきゃならない。

だからこそ、とらじ亭のおじさんは一軒一軒の大家さん達と交渉を続けています。

それでもどうにもならなければ、資金があるうちに撤退し、亀のようにカラにこもってこの事態を乗り切るしかありません。

もしも、この危機を共に乗り越えようとする大家さんがいれば、とらじ亭のおじさんとしては何が何でも家賃をお支払いして、永続していく所存です。

殻にこもっていれば、年内は余裕で乗り切れるし、来年以降なら良い条件のビルが選び放題だと思うからです。

それまでにビジネスモデルの設計を直すのでも遅くありません。

いま急にテイクアウトやデリバリーに業態スイッチしても、容器の置き場所もない、すでに容器の生産が追いついていないばかりか、この特需が一時的な場合はメーカーも増産しません。

つまり、お弁当屋さんには絶対に勝てません。

まるで八方塞がりのようなブログを書いてしまってますが、借入と、家賃交渉、業態転換は慎重に選択した方がいいです。

そして、生きてさえいれば、必ずチャンスがまたやってくるものなので、すでに借入をして返す宛がなくなってしまった人は、倒産させて自己破産するのも良いと思います。

でも、自殺なんて絶対しないで！

生きてさえいれば、必ずできることがあなたにはある。

僕が大家さんだったら、ヤバそうなテナントさんとは賃料交渉に応じません。

僕は飲食店なので、不労所得や利回り目当ての大家さんのところで商売したくありません。

僕が銀行だったら、これまで貸したこともないところには貸しません。

僕は起業家なので、自分の事業への投資のため、いくらでもお金を借ります。

僕がお弁当屋さんだったら、飲食店のお弁当に負ける気がしません。

僕は飲食店なので、お弁当屋さんにはマネできないお弁当を売ります。

賃料交渉も、借入も、業態転換も、よーーーーーーーーく考えてやらないと、本当に死んじゃうよ？って話でした。

そして、今後は不動産売買により、壮大なババ抜きゲームが表面化してくると思います。

いやぁ、切ないなぁ。

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